ANALISIS SISTEM
HUKUM JUAL BELI HAK
ATAS TANAH
SETELAH BERLAKUNYA UNDANG-UNDANG
POKOK AGRARIA
0 l e h : H a r
y a t i
A b s r r a k
Sebelum
berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (Undang-Undang No. 5 Tahun
1960), untuk mdakukan perbuatan hlikum jual beli hak atas
.tanah berlakulah
ketentuan
httktrnt yang bersijat dualisme, yaitu menurtmt Hukurn Adat dun Hukum
Barat.
Setelah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria, yang bersifat unifikasi
(kesatuan hukum), jual beli hak atas tanah tidak menggunakan kedua ketentuan
hukum diatas, melainkan
menggunakan sistem dan asas-asas Hukum Adat.
Pendahuluan
Dengan mulai berlakunya Undang-
Undang pokok Agamia (undang- undang No.5/1960)terjadilah suatu perubahan
fundamental dalam Hukum Agraria Indonesia. Sebelum itu terdapat apa yang di
sebut “dualisme” dalam Hukum Agraria kita, yaitu bersumber pada Hukum Barat
yang sebagian terbesar berpokok pada ketentuan-ketentuan Kitab Undang – Undang
Hukum Perdata Indonesia (Hukum Agreria Barat),di samping Hukum Agraria yang
bersumber pada Hukum Adat, yang sebagian besar kaidah-kaidahnya merupakan Hukum
yang tidak tertulis(Hukum Agraria Barat).
mulai berlakunya UUPA dualisme tersebut di hapuskan,
yaitu dengan dicabutnya dualisme tersebut di hapuskan, yaitu dengan dicabutnya
Buku II kitab Undang – Undang Hukum Perdata indonesia sepanjang yang mengenai
bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya. Kecuali
ketentuan-ketentuan mengenai hipotik.Namun sekarang mengenai hipotik telah di
atur dalam Undang-Undang No.41 1996, yang mengatur tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengn Tanah.Dengan demikian UUPA telah
menciptakan unifikasi hukum(Kesatuan hukum) yang dengan tegas memakai dasar
Hukum Adat ( Pasal 5 UUPA, yang menyatakan bahwa : “Hukum Agraria yang berlaku
ialah hukum adat).
Mengingat sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok
Agraria mengenai jual beli hak atas tanah itu terdapat 2(dua)sistem humum,
yaitu menurut pengerian hukum adat dan hukum barat.
PEMBAHASAN
1.Jual Beli Hak Atas Tanah Menurut Hukum Adat
Menurut hukum adat jual beli hak atas tanah bukan
merupakan perjanjin dimana yang dimaksudkan dalam pasal 1457 KUHP perdata ,
melainkan suatu perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan
oleh penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya,pada saat itu pihak pembeli
menyerahkan harganya kepada penjual. Dengan dilakukannya jual beli trsebut maka
hak milik atas tanah it beralih kepada pembeli.Menurut hukum pembeli telah
menjadi pemilik baru. Harga tanah yang di bayar bisa dianggap telah di bayar
penuh.
Jual beli hak atas tanah menurut Hukum Adat bersifat
apa yang di sebut “contoh” atau “tunai”. Pembayaran harga dan penyerahan haknya
di lakukan pada saat yang bersamaan.
Pada saat itu jual beli tersebut menurut hukum telah
selesai.Sisa harganya yang menurut kenyataannya belum dibayar di anggap sebagai
utang pembeli pada bekas pemilik, atas dasar perjanjian utang piutang yang di
anggap terjadi antara pembeli dan bekas pemilik segera setelah jual beli tanah
tersebut di lakukan. Perjanjian utang piutang itu tidak ada hubungan hukumnya
dengan jual beli hak atas tanh.berarti bahwa jika kemudian pembeli tidak
membayar sisa harganya, maka bekas pemilik tidak dapat menuntut pembatalan jual
beli.Penyelesaian pembayaran sisa harga tersebut harus dilakukan menurut hukum
perjanjian utang piutang.
Dalam Hukum Adat “jual beli tanah” bukan perbuatan
hukum yang merupakan apa yang disebut “perjanjian obligatoir”. Jual beli tanah
dalam Hukum Adat merupakan perbuatan hukum pemindahan hak dengan pembayaran
tunai. Artinya harga yang di setujui bersama di bayar penuh pada saat dilakukan
jual beli yang bersangkutan.
Biasanya jusl beli tanah itu dilakukan Kepala
Adat(Desa),tetapi dalam kedudukannya sebagai kepala adat(Desa) menanggung,
bahwa jual beli tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku.Dengan dilakukannya
dimuka kepala Adat jual beli itu menjadi “terang” bukan perbuatan hukum yang
“gelap”. Pembeli mendapat pengakuan dari masyarakat yang bersangkutan sebagai
pemilik yang baru dan akan mendapatkan perlindungan hukum jika dikemudian hari
ada gugatan terhadapnya dari pihak yang menganggap jual beli tersebut tidak
sah.
Di keputusan lain mahkamah agung berpendapat bahwa :
peranan kepala desa atau kepala adat pembuatan perjanjian yang menyangkut tanah
menyatakan : “suatu putusan rapat Desa(rapat selapanan) tentang pengalihan
tanah yang diadakan sebelum berlakunya UUPA dinyatakan tetap berlaku”.(Putusan
Mahkamah Agung nomor 187/K/Sip/1975,tanggal 17 maret 1976).
Umumnya dari jual beli hak atas tanah dibutuhkan
suatu AKTA, berupa pernyataan dari pihak yang menjual bahwa ia telah menjual
tanahnya kepada pembeli.(istilah menurut hukum adat :di jual lepas)
Menurut hukum adat untuk sahnya perjanjian itu
disyaratkan adanya apa yang disebut “panjer”.Panjer dapat berupa uang atau
benda yang oleh calon pembeli diserahkan kepada pemilik tanahnya.Perjanjian akan
jual beli itu tidak termasuk Hukum Agraria atau Hukum Tanah,melainkan termasuk
hukum perjanjian atau hukum perutangan.Jika pihak-pihak yang bersangkutan
tunduk pada hukum adat maka hukum yang berlaku terhadap perjanjian itu adalah
hukum adat. Jika pihak-pihak yang besangkutan tunduk pada Hukum Barat maka yang
berlaku adalah Hukum perjanjian yang terdapat dalam KUHP perdata. Tetapi
perjanjian itu bukan perjanjian jual beli yang dimaksudkan dalam pasal 1457.
Jika pihak pemilik dan calon pembeli tunduk pada hukum yang berlainan,maka
hukum antara golonganlah yang akan menunjukkan hukum manakah yang berlaku.
2.Jual Beli Hak Atas Tanah Menurut Hukum Barat
Menurut Hukum Barat jual
beli,pengaturannya ada dalam Kitab Undang Undang Hukum Perdata. Menurut pasal
1457 KUHPerdata,jual beli adalah suatu perjanjian,dengan mana pihak yang
satu(penjual)mengikatkan dirinya untuk menyerahkan (hak milik atas)suatu benda
dan pihak yang lain(pembeli) untuk membayar harga yang telah
dijanjikan.selanjutnya dalam pasal 1458 KUHPerdata menyatakan bahwa jual beli
itu di anggap telah terjadi antara kedua belah pihak pada saat mereka mencapai
kata sepakat mengenai benda yang dijualbelikan itu serta harganya.Dalam sistem
Hukum Barat jual beli mengenai tanah,tanahnya harus diserahkan kedalam
kekuasaan pembeli dengan perjanjian tersendiri.Hak milik atas tanah tersebut
baru beralih kepada pembeli jika telah dilakukan apa yang disebut “penyerahan
yuridis”(juridische levering). Pada waktu dilakukan penyerahan yuridis itu baik
pembeli maupun penjual kedua-duanya wajib hadir. Biasnnya penjual setelah
perjanjian jual beli dilakukan memberi kuasa kepada penibeli untuk hadir dan
melaksanakan penyerahan yuridisnya untuk dan atas nama penjual, yaitu jika harganya
sudah dibayar lunas.
Perianjian jual beli pengaturmya
termasuk Hukum Perjanjian (Hukum Perikatan atau Hukum Perutangan),sedang penyerahan
yuridisnya termasuk Hukum Benda(HukumTanahatauHukum Agnria). Sebelum dilakukan
penyerahan yuridis barulah ada pihak penjual akan menyerahkan haknya kepada
pembeli, janji mana sungguhpu merupakan kewajiban hukumbelm tentu akan benar
-benar dilaksanakan.
Sudah menjadi kenyataan bahwa
setiap bangsa mempunyai kebudayaan sendiri dan juga mempunyai hukum
sendiri,yang berbeda dari kebudayaan dan hukum bangsa lain. Dalam membandingkan
kedua sistim hukum yang berlaku dalam jual beli hak atas tanah, yaitu menurut
Hukum Adat Dan Barat ini, kita tidak
semata-mata hingga mengetahui pebedaan-perbedaan itu,tetapi yang penting adalnh
untuk mengetahui sebab-sebab adanya perbedaan-perbedaan tersebut. Adapun
sebab-sebab dari perbedaan-perbedaan tersebut adalah adanya cara berfikir dan
sifat (karakter)satu bangsa dan lainnya
berbeda.
Hal ini tercermin dari kebudayaan
dan hukumnya. Cara berfikir orang barat digambarkan sebagai abstrak,
analitis,sistematis. Sedangkan cara berfikirorang Indonesia menurut Hukum Adat
adalah konkrit dan riil. Sesuai dengan cara
berfikir tersebut diatas, maka pengertian jual beli dalam Hukum Adat
adalah suatu penyerahan barang secara nyata untuk selama-lamanya dengan
penerimaan harganya. Lain sekali dengan pengertian Hukum Barat, jual beli
sebagai perjanjian obligatoir, baru memberikan hak kepada pembeli setelah
dilaksanakan penyerahan
yuridis kepada pembeli. Disamping
perbedaan diatas masih ada perbedaan lain, yakni : Hukum Barat, dalam hal tanah
menganut asas "vertikal", sedangkan Hukum Adat menganut "asas
Pemisahan Horisontal", dengan demikian berarti rumah dapat diperjual
belikan terpisah dari tanah. (Putusan Mahkamah Agung, nomor: 2339 K/Sip/1982,
tanggal 16 Juni 1983,yang menyatakan bahwa : menurut pasal5 - bagi tanah
berlaku Hukum Adat,ha1 mana berarti rumah dapat diperjual belikan terpisah dari
tanah (pemisahjan horisontal).
Menurut asas vertikal hak milik
atas sebidang tanah meliputi benda-benda yang berada diatasnya (bangunan). Asas vertikal juga
dinamakan asas absorpsi,artinya, menyedot segala apa yang berada diatasnya.
Menurut asas Horisontal hak milik atas sebidang tanah tidak meliputi bangunan
diatasnya.
KESIMPULAN
Dalam jual beli
hak atas tanah menurut sistem Hukum Adat, antara pembayaran harga dan
penyerahan hak dilakukan bersama-sama, dan pada saat itu hak milik atas tanah
berpindah. Karena sifatnya yang kontan, saat ini pembeli sudah menjadi pemilik
tanah yang baru. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa cara berfikir orang
indonesia adalah kongkrit dan rill, maksudnya adalah bahwa dalam hukum adat
jual beli adalah suatu penyerahan barang secara nyata untuk selama lamanya
dengan penerimaan harganya.
Berbeda dengan
jual beli hak atas tanah menurut sistem Hukum Barat.Menurut sistem Hukum Barat
dibedakan antara : perjanjian jual belinya dan penyerahan yuridisnya. Karena
itu,sistem ini dikatakan bersifat : “konsensuil”. Jadi hak atas tanahnya baru
di pindah setelah di buatnya akta penyerahan yuridis (levering juridis) oleh
pejabat balik nama (overschrijvingsambtenaar).karena itu cara berfikir orang
barat digambarkan sebagai abstrak analitis dan sistematis, maksudnya adalah
bahwa jual beli sebagai perjanjian obligator, baru memberikan hak kepada
pembeli untuk minta diserahkannya suatu barang masih harus dituntut
pelaksanaanya.
DAFTAR
PUSTAKA
Boedi Harsono (1971),
Undang-Undang Pokok Agraria, Sejarah penyusunan, isi dan pelaksanaannya,
Djambatan, Jakarta.
------------------ (1999), Hukum
Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, isi dan
pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta.
Djaren Sarangih (1980), Pengantar
Hukum Adat Indonesia, Djambatan, Jakarta.
Effendi Perangin (1986), Hukum
Agraria di Indonesia Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, C.V.
Rajawali, Jakarta.
Harun Al Rashid (1987), Sekilas
Tentang Jual Beli Tanah Ghalia Indonesia, Jakarta.
Hilman Hadikusuma (1979), Hukum
Perjanjian Adat, Alumni, Bandung.
Iman Syudiat (1978), Hukum Adat Sketsa
Asas, Liberty, Yogyakarta.
Subekti (1992), Perbandingan
Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta.
Suryo Wignjodipuro (1973),
Pengantar dan Azas-Azas Hukum Adat, Alumni, Bandung.
Sumber
Nama Kelompok :
·
Setyo Rini . P
(26210489)
·
Risca Damayanthi (26210025)
·
Nurvita Setyaningsih (25210225)
·
Riza Fajar Anggraeni (26210089)
·
Ridwan (25210915)
Tidak ada komentar:
Posting Komentar